전세 만기인데 집주인이 보증금이 없다고 하면? 바로 해야 할 대응 순서

전세 만기가 됐는데 집주인이 “지금 보증금이 없다”, “새 세입자 들어오면 주겠다”, “조금만 더 기다려 달라”고 말하는 경우가 있습니다. 이때 가장 중요한 건 집주인이 돈이 없다고 말하는 것과, 보증금을 돌려줄 의무가 사라지는 건 전혀 다르다는 점입니다.

보증금 반환은 임대인의 의무이고, 단순히 자금 사정이 어렵다는 이유만으로 없어지지 않습니다. 주택임대차보호법은 임대차 종료 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.

다만 현실에서는 “그럼 바로 소송하면 되나?”처럼 단순하게 움직이면 오히려 손해 볼 수 있습니다. 전세보증금 반환 문제는 계약이 실제로 끝났는지, 집을 언제 비울지, 임차권등기명령이 필요한지, 보증보험 가입이 돼 있는지, 일부만 먼저 받는 게 괜찮은지를 순서대로 봐야 하기 때문입니다.

특히 보증금 반환과 집 인도는 원칙적으로 동시이행 관계가 문제될 수 있어서, 이사부터 해버릴지 그대로 있을지도 전략적으로 판단해야 합니다. 민법 제536조는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉, 이 상황에서는 “기다릴까 말까”가 아니라 증거를 남기고, 이사 일정과 보증금 회수 절차를 동시에 설계하는 것이 핵심입니다.

1단계: 계약이 정말 끝난 상태인지 먼저 확인해야 한다

먼저 확인해야 할 건 의외로 간단합니다.
지금 이 계약이 법적으로 종료된 상태가 맞는지입니다.

확정된 만기일이 지났는지
묵시적 갱신 상태는 아닌지
묵시적 갱신이라면 해지 통지가 언제 도달했는지

이 부분이 중요한 이유는, 계약이 아직 종료되지 않았다면 보증금 반환을 강하게 밀어붙이기 어려울 수 있기 때문입니다. 특히 묵시적 갱신 상태라면 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 즉, “문자 보낸 날”이 아니라 “도달 후 3개월”이 기준입니다.

그래서 먼저 아래를 정리해야 합니다.

계약서상 만기일
해지 통보한 날짜
해지 통보가 실제로 도달한 날짜
현재 묵시적 갱신인지 여부

이 정리가 안 되면 이후 단계도 꼬이기 쉽습니다.

2단계: 집주인에게 반환 요청을 기록으로 남겨야 한다

보증금 반환 문제에서 가장 중요한 건 감정적인 대화가 아니라 기록입니다.
전화로 “곧 줄게요”만 반복되는 상태는 나중에 입증에 별 도움이 안 될 수 있습니다.

그래서 아래처럼 남겨두는 게 좋습니다.

문자
카카오톡
내용증명
이메일
통화 녹음 또는 통화 일시 메모

핵심은 길게 쓰는 게 아니라, 아래 내용을 짧고 분명하게 남기는 겁니다.

계약 종료 사실
보증금 반환 요청
반환 희망일
현재 이사 일정
미반환 시 다음 조치 예정

예를 들면 이런 식입니다.

“계약은 2026년 3월 31일 종료되며, 보증금 반환을 요청드립니다. 이사 일정상 2026년 4월 5일까지 반환이 필요합니다. 반환이 어려우면 임차권등기명령 및 법적 절차를 검토하겠습니다.”

이런 기록은 이후 임차권등기명령, 소송, 보증보험 청구 단계에서 모두 중요하게 쓰입니다.

3단계: 이사를 해야 한다면 임차권등기명령부터 검토해야 한다

보증금을 아직 못 받았는데도 이사를 가야 하는 상황이라면, 가장 먼저 검토할 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.

이 제도가 중요한 이유는, 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사를 나가면 대항력과 우선변제권 문제가 꼬일 수 있기 때문입니다. 임차권등기를 해두면 이사해야 하는 상황에서도 권리 보전에 도움이 됩니다. 그래서 “집주인이 돈이 없다고 하니 일단 나갈까”보다, 먼저 임차권등기명령이 필요한 상황인지를 판단해야 합니다.

즉, 이사 일정이 촉박한 경우에는 아래 순서가 안전합니다.

계약 종료 여부 확인
반환 요청 기록 남기기
임차권등기명령 검토
그다음 이사 여부 판단

4단계: 보증보험 가입 여부도 같이 확인해야 한다

보증금 반환 문제가 생겼을 때 많은 분들이 바로 소송부터 떠올리지만, 전세보증보험에 가입돼 있다면 순서가 달라질 수 있습니다. 보증보험 청구가 가능한 구조라면, 임대인 상대로 바로 소송 가는 것보다 보증기관 절차를 먼저 검토하는 게 더 현실적일 수 있습니다.

그래서 지금 단계에서 반드시 확인해야 하는 게 아래입니다.

전세보증보험 가입 여부
어느 기관 상품인지
청구 조건이 충족됐는지
계약 종료 및 미반환 사실 입증 자료가 있는지

보증보험이 있다면 임대인의 “돈이 없다”는 말에 바로 끌려가지 않고, 내가 청구 가능한 절차를 먼저 여는 것이 중요합니다.

5단계: 일부만 먼저 주겠다고 할 때는 조심해야 한다

집주인이 “전부는 어렵고 일부만 먼저 줄게요”라고 말하는 경우도 많습니다.
이럴 때 바로 받아도 되는지 많이 불안해합니다.

일부를 먼저 받는 것 자체가 무조건 불리하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 얼마를 받았고, 남은 금액이 얼마인지, 나머지 금액은 언제 주기로 했는지를 반드시 기록으로 남겨야 합니다. 안 그러면 나중에 “그걸로 끝난 줄 알았다”는 식의 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 일부 반환을 받을 때는 아래를 꼭 남기세요.

총 보증금
이번에 받은 금액
남은 금액
남은 금액 지급 약속일
지연 시 어떤 조치를 할지

즉, 일부 반환은 받아도 되지만 정산이 끝난 것처럼 흐릿하게 받으면 안 됩니다.

6단계: 계속 미루면 결국 반환소송 검토로 넘어간다

집주인이 계속 “기다려 달라”만 반복하고, 임차권등기명령이나 보증보험으로도 바로 해결이 안 된다면 결국 보증금 반환 소송 검토로 넘어가게 됩니다. 이때는 감정적으로 “소송하겠다”보다, 아래 자료를 먼저 모으는 게 좋습니다.

계약서
보증금 지급 내역
계약 종료 사실
해지 통보 기록
반환 요청 내역
집주인의 답변
일부 반환이 있었다면 그 내역

소송은 “화가 나서 하는 절차”가 아니라, 지금까지 미반환 사실을 입증하는 절차라고 보는 게 맞습니다. 그래서 지금 단계에서 기록을 잘 남겨두는 게 가장 중요합니다.

지금 이 상황에서 가장 현실적인 판단 기준

전세 만기인데 집주인이 돈이 없다고 말하면, 보통 아래 세 가지 중 하나입니다.

정말 자금 사정이 안 좋은 경우
새 세입자가 들어와야 돌려줄 생각인 경우
시간을 끌면서 버티는 경우

문제는 어느 경우든 임차인 입장에선 기다릴수록 불리할 수 있다는 점입니다. 특히 이사 일정이 걸려 있거나, 다음 집 계약금·잔금이 걸려 있다면 더 그렇습니다. 그래서 가장 현실적인 기준은 이겁니다.

기다리더라도 기록을 남기면서 기다릴 것
이사가 필요하면 임차권등기명령부터 검토할 것
보험이 있으면 보증보험 청구 가능성부터 확인할 것
계속 미루면 소송 자료를 쌓으면서 움직일 것

즉, “좋게 말하면 주겠지”로만 버티면 안 되고, 좋게 말하는 동시에 다음 단계 준비를 같이 해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 보증금이 없다고 하면 그냥 기다려야 하나요?

아닙니다. 돈이 없다는 말이 보증금 반환의무를 없애는 것은 아닙니다. 기다리더라도 반환 요청 기록을 남기고, 임차권등기명령이나 보증보험, 소송 가능성까지 같이 준비하는 것이 안전합니다.

Q. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사 나가도 되나요?

무조건 먼저 나가는 것은 조심해야 합니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계가 문제될 수 있어서, 이사 전 임차권등기명령 필요 여부를 먼저 검토하는 편이 안전합니다.

Q. 일부만 먼저 받으면 나머지 청구가 어려워지나요?

무조건 그런 것은 아닙니다. 다만 일부 반환을 받을 때 총액, 받은 금액, 남은 금액, 지급 예정일을 기록으로 남겨야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신 상태였는데 문자로 해지 통보했어요. 바로 종료되나요?

아닙니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신의 경우 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

정리하면

전세 만기인데 집주인이 보증금이 없다고 해도, 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 중요한 건 화내는 것보다 계약 종료 여부를 확인하고, 반환 요청 기록을 남기고, 이사 일정이 있으면 임차권등기명령을 먼저 검토하고, 보증보험과 소송 가능성까지 순서대로 여는 것입니다. 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있고, 묵시적 갱신이라면 해지 통보 후 3개월이 지나야 종료 효력이 생깁니다.

즉, 이 상황의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다.

“집주인이 돈이 없다는 말에 끌려가지 말고, 기다리더라도 기록을 남기면서 다음 단계 준비를 같이 해야 한다.”