전세 계약 갱신 요구권을 행사해 계약이 연장된 뒤, 임차인이 중도해지나 만기를 이유로 나가려 할 때 집주인이 보증금 반환을 미루는 경우가 있습니다. “새 세입자 구해지면 주겠다”, “아직 자금이 없다”는 식의 말이 반복되면, 임차인 입장에서는 언제까지 기다려야 하는지 불안해질 수밖에 없습니다. 이 글에서는 갱신 계약 이후 보증금 반환이 지연될 때 기준과 대응 방향을 정리합니다.
갱신된 계약에서도 보증금 반환 원칙은 같을까?
계약갱신요구권으로 연장된 전세계약이라도, 보증금 반환 원칙은 일반 전세계약과 동일합니다. 계약이 종료됐다면 집주인은 보증금을 반환해야 하며, 갱신 계약이라는 이유로 반환 의무가 늦춰지거나 가벼워지지는 않습니다. 갱신을 임차인이 요구했다는 점 역시 반환 시점에 영향을 주지 않습니다.
“새 세입자 구해지면 준다”는 말이 통할까?
실무에서 가장 많이 듣는 말이 바로 이 표현입니다. 하지만 법적으로 보증금 반환은 새로운 세입자 유무와 직접적인 관련이 없습니다. 집주인의 자금 사정이나 다음 임차인 모집 여부는 반환 지연의 정당한 사유가 되기 어렵습니다. 다만 현실적으로는 이 말에 묶여 반환이 계속 늦어지는 경우가 많습니다.
중도해지한 경우에도 바로 돌려받을 수 있을까?
갱신 계약 기간 중 임차인이 중도해지를 했고, 집주인이 이에 동의했거나 새로운 임차인이 들어오는 구조가 만들어졌다면 보증금 반환 시점은 명확해집니다. 반대로 집주인이 중도해지에 동의하지 않은 상태라면, 반환 시점을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 이 경우 핵심은 실제로 계약이 종료됐다고 볼 수 있는지 여부입니다.
집주인이 계속 미루면 임차인이 할 수 있는 조치
집주인이 명확한 반환 시점을 제시하지 않거나 연락을 회피한다면, 임차인은 보증금 반환을 요구했다는 사실을 기록으로 남겨둘 필요가 있습니다. 문자나 내용증명으로 반환 요청을 남겨두면, 이후 분쟁에서 반환 지연 사실을 입증하는 근거가 됩니다. 상황이 악화될 경우 임차권등기명령이나 소송을 검토하게 되는 단계로 넘어갈 수 있습니다.
갱신 계약이라는 점이 불리하게 작용할까?
“갱신을 요구한 쪽이니 더 기다려야 한다”는 식의 주장은 법적 근거가 약합니다. 갱신 계약 역시 계약 종료 후에는 동일한 반환 의무가 적용됩니다. 다만 갱신 이후 중도해지나 협의 과정이 복잡했다면, 반환 시점을 둘러싼 해석 차이가 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
보증금 반환 지연을 막기 위해 미리 할 수 있는 것
계약 종료 시점, 중도해지 합의 내용, 새로운 임차인 입주 여부 등은 가급적 문자나 메신저로 남겨두는 것이 좋습니다. 구두 합의만 믿고 움직이면, 나중에 집주인이 말을 바꾸는 상황이 생길 수 있습니다. 반환 시점을 최대한 명확히 해두는 것이 가장 현실적인 예방책입니다.
정리하면
전세 계약 갱신 요구권으로 연장된 계약이라도, 계약이 종료되면 집주인은 보증금을 반환해야 합니다. 새로운 세입자 유무나 집주인의 사정은 반환 지연의 정당한 이유가 되기 어렵습니다. 반환이 계속 미뤄진다면 요구 사실을 기록으로 남기고, 상황에 따라 법적 절차를 준비하는 것이 필요합니다.
