전세 계약 갱신 요구권을 행사했더니 집주인이 보증금 인상을 요구하는 경우가 많습니다. “갱신은 해주겠는데 보증금은 올려야 한다”는 식입니다. 이때 임차인 입장에서는 얼마까지 인상이 가능한지, 집주인의 요구를 반드시 받아들여야 하는지 헷갈릴 수밖에 없습니다. 이 글에서는 갱신 요구권 행사 시 보증금 증액이 가능한 범위를 기준 중심으로 정리합니다.
목차
갱신 요구권을 행사하면 조건은 어떻게 바뀔까?
계약갱신요구권은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년을 연장하는 것이 원칙입니다. 다만 보증금과 차임은 예외적으로 조정이 가능합니다. 하지만 이 조정 역시 집주인이 마음대로 정할 수 있는 것은 아니며, 법에서 정한 상한선이 존재합니다.
보증금·월세 인상 한도는 어디까지일까?
주택임대차보호법상 갱신 요구에 따른 보증금 또는 월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 이는 전세든 월세든 동일하게 적용되며, 지역이나 집주인 사정과 무관하게 원칙적으로 지켜져야 하는 기준입니다. 집주인이 그 이상을 요구하더라도, 임차인은 이를 거부할 수 있습니다.
집주인이 “시세가 많이 올랐다”고 주장하면?
실무에서 가장 많이 나오는 말이 “요즘 시세가 너무 올랐다”는 주장입니다. 하지만 갱신 요구권이 행사된 경우에는 시세 상승 여부와 관계없이 5% 상한이 적용됩니다. 시세를 이유로 한 과도한 증액 요구는 갱신 거절 사유가 되지 않으며, 이를 받아들이지 않았다고 해서 갱신 요구가 무효가 되지도 않습니다.
5%를 넘는 증액을 요구받았을 때 대응 방법
집주인이 5%를 초과하는 증액을 조건으로 갱신을 제시한다면, 임차인은 “법정 상한 범위 내에서만 증액에 동의한다”는 입장을 명확히 하면 됩니다. 이때 문자나 메신저 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 추후 분쟁이 발생했을 때, 임차인이 합법적인 범위 내에서 갱신 의사를 유지했다는 점을 입증하는 자료가 됩니다.
증액 요구를 거절하면 갱신 자체가 무산될까?
아닙니다. 집주인이 과도한 증액을 요구했고, 임차인이 이를 거절했다는 이유만으로 갱신 요구권이 사라지지는 않습니다. 법에서 허용하는 범위 내에서는 기존 조건으로 계약이 갱신된 것으로 볼 여지가 큽니다. 오히려 집주인이 이를 이유로 갱신을 거절하면, 그 정당성이 문제 될 수 있습니다.
보증금 인상 시 꼭 확인해야 할 부분
보증금이 인상되는 경우에는 기존 보증금에 대한 반환·정산 방식, 확정일자 및 전입신고 유지 여부도 함께 확인해야 합니다. 증액분에 대해서는 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전하며, 이 절차를 놓치면 보증금 보호에 불리해질 수 있습니다.
정리하면
전세 계약 갱신 요구권을 행사한 경우, 보증금이나 월세 인상은 원칙적으로 5% 이내로 제한됩니다. 시세 상승이나 집주인의 사정은 이 한도를 넘는 근거가 되지 않습니다. 과도한 증액 요구를 받았다면 이를 이유로 갱신을 포기할 필요는 없으며, 법에서 허용하는 범위 내에서 명확하게 입장을 남겨두는 것이 중요합니다.
