전세 계약이 끝나갈 무렵 “갱신 요구권이 있으니까 계속 살 수 있겠지”라고 생각하는 임차인이 많다. 하지만 실제 분쟁을 보면, 갱신 요구권을 잘못 행사하거나 시기를 놓쳐 오히려 불리해지는 경우도 적지 않다. 이 글에서는 전세 계약 갱신 요구권을 사용할 때 임차인이 가장 많이 빠지는 함정을 기준 중심으로 정리한다.
목차
갱신 요구권은 자동으로 적용되지 않는다
갱신 요구권은 임차인이 의사 표시를 해야만 효력이 발생한다. 아무 말도 하지 않으면 자동으로 보호되는 권리가 아니다. 계약 만료 시점이 다가오는데도 명확히 “갱신을 요구한다”는 의사를 밝히지 않으면, 권리를 스스로 포기한 것으로 해석될 수 있다.
갱신 요구 시점을 놓치는 함정
갱신 요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아니다. 일반적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 행사해야 한다. 이 기간을 지나면 임대인이 갱신을 거절해도 다투기 어려워진다. 가장 흔한 실수는 “아직 시간 많다”고 생각하다 시기를 넘기는 것이다. <!– 애드센스 광고 : 첫 번째 H2 종료 후 –>
말로만 요구하면 생기는 문제
전화 통화나 구두로 갱신 의사를 전한 경우, 나중에 “그런 말 들은 적 없다”는 분쟁이 발생하기 쉽다. 갱신 요구는 반드시 문자, 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 해야 한다. 기록이 없는 갱신 요구는 분쟁에서 힘을 잃는다.
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조건 변경 요구가 갱신 거절로 이어지는 경우
임차인이 갱신 요구와 함께 과도한 조건 변경을 요구하는 경우도 문제가 된다. 예를 들어 임대료 대폭 인하, 특약 전면 수정 등을 강하게 요구하면, 임대인이 이를 갱신 요구 자체가 아닌 ‘새 계약 제안’으로 해석할 수 있다. 이 경우 갱신 요구권 보호가 약해질 수 있다.
갱신 요구 후 바로 이사 계획을 세우는 실수
갱신 요구권을 행사한 뒤 곧바로 이사 계획을 세우는 것도 흔한 함정이다. 갱신 요구가 받아들여진 이상, 계약은 연장된 것으로 보며 중도퇴거 문제가 발생할 수 있다. 갱신 요구는 “계속 살겠다”는 전제가 깔린 권리라는 점을 반드시 인식해야 한다.
실거주 사유 갱신 거절과의 연결 문제
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 그 사유의 진정성이 중요해진다. 하지만 임차인이 갱신 요구를 제대로 하지 않았다면, 이후 실거주 여부를 다투는 것 자체가 어려워질 수 있다. 갱신 요구의 적법성은 이후 모든 분쟁의 출발점이다.
정리
전세 계약 갱신 요구권은 강력한 권리지만, 자동으로 보호되는 만능 수단은 아니다. 시기, 방식, 표현을 조금만 잘못 써도 오히려 불리해질 수 있다. 갱신 요구는 반드시 기간 내에, 기록이 남는 방식으로, 명확하게 행사해야 하며 이후 행동까지 함께 고려하는 것이 가장 안전한 대응이다.
