전세 계약 갱신 요구권, 문자로만 거절해도 효력 있을까?

전세 계약 갱신 요구권을 행사한 뒤 집주인이 “갱신 어렵다”, “연장 안 한다”는 답을 문자로만 보내는 경우가 많습니다. 이때 세입자 입장에서는 이 거절이 법적으로 유효한지, 아니면 형식이 부족해 문제가 되는지 헷갈릴 수밖에 없습니다. 이 글에서는 집주인의 문자 거절이 실제로 효력이 있는지, 그리고 어떤 경우에 분쟁으로 이어지는지를 기준 중심으로 정리합니다.

갱신 요구권 거절은 반드시 서면이어야 할까?

결론부터 말하면, 법에서 정한 특정한 ‘서면 형식’이 반드시 요구되지는 않습니다. 문자메시지나 카카오톡 역시 의사표시가 명확하다면 거절 의사로 인정될 수 있습니다. 다만 중요한 것은 형식이 아니라 내용입니다. 단순히 “생각해보겠다”, “어렵다” 수준의 애매한 표현은 명확한 거절로 보기 어려운 경우가 많습니다.

문자 거절이 유효하게 인정되는 경우

문자 내용에 다음 요소가 분명히 드러난다면, 거절 의사로 인정될 가능성이 높습니다. 갱신을 허용하지 않겠다는 명확한 표현이 있고, 실거주 등 법에서 인정하는 거절 사유가 함께 제시된 경우입니다. 이때는 문자라는 형식 자체보다는, 거절 사유가 적법했는지가 핵심 판단 요소가 됩니다.

애매한 문자 답변이 문제 되는 이유

“연장은 힘들 것 같다”, “다른 계획이 있다”처럼 단정하지 않은 표현은 분쟁의 출발점이 됩니다. 집주인은 거절했다고 생각하지만, 임차인 입장에서는 명확한 거절로 보기 어려워 갱신 효력을 주장하게 되는 구조입니다. 이런 경우에는 거절 시점과 사유가 불분명해져, 오히려 집주인에게 불리하게 해석될 가능성도 생깁니다.

거절 사유를 나중에 보완할 수 있을까?

집주인이 문자로 단순 거절만 해두고, 나중에 실거주나 철거 계획을 추가로 주장하는 경우도 있습니다. 하지만 갱신 요구에 대한 거절은 그 시점에 정당한 사유가 제시돼야 합니다. 시간이 지난 뒤 사유를 덧붙이는 방식은 인정되지 않거나, 분쟁 시 신빙성이 낮아질 수 있습니다.

임차인이 꼭 확인해야 할 포인트

문자로 거절 통보를 받았다면, 첫째 거절 시점이 적법한 기간 내인지, 둘째 거절 사유가 법에서 인정되는 사유인지, 셋째 표현이 명확한지부터 확인해야 합니다. 이 중 하나라도 불명확하다면 갱신 효력을 다툴 여지가 남습니다. 특히 문자 내용은 삭제되지 않도록 반드시 보관해두는 것이 좋습니다.

문자 거절 이후 임차인의 대응 방향

거절이 명확하지 않다고 판단된다면, 임차인은 “갱신 거절 사유를 명확히 밝혀달라”는 취지로 한 번 더 의사를 확인해두는 것이 도움이 됩니다. 이 과정에서 추가 답변이 없거나 애매한 태도가 이어지면, 이후 분쟁에서 임차인의 주장에 힘이 실릴 수 있습니다. 반대로 거절 사유가 명확하고 적법하다면, 이사 일정과 보증금 반환 계획을 미리 준비하는 것이 현실적인 선택이 됩니다.

정리하면

전세 계약 갱신 요구권에 대한 거절은 문자로도 효력이 인정될 수 있지만, 그 전제는 거절 의사와 사유가 명확해야 한다는 점입니다. 애매한 표현이나 사유 없는 거절은 분쟁의 불씨가 되고, 경우에 따라서는 갱신된 것으로 해석될 여지도 있습니다. 문자 한 줄이라도, 그 내용이 이후 계약 관계를 좌우할 수 있다는 점을 놓치지 말아야 합니다.